29 декабря, четверг  |  Последнее обновление  — 15:07  |  realty.vz.ru
Недвижимость
•  О журнале
•  Размещение рекламы
Поиск по сайту
«Язык Лужкова» стал непонятен строителям Москвы
«Язык Лужкова» стал непонятен строителям Москвы
15 октября 2009, 11:02
Текст: Александр Аксенов
Фото: ИТАР-ТАСС
Постоянная ссылка

Работающие по городским программам Москвы строительные и девелоперские компании перестали отчислять в столичный бюджет средства по инвестиционным контрактам. «Саботаж» эксперты объясняют просто – доля и обременения мэрии стали для строителей настолько разорительны, что им проще не возводить ничего, чем переплачивать чиновникам.

Согласно данным московского стройкомплекса, за 9 месяцев текущего года отчисления строителей по инвестконтрактам с городом сократились на 73%, что произошло впервые за всю современную историю столицы. «Нельзя сказать, что эти многомиллиардные суммы стали неожиданностью для мэрии, - говорит ВЗГЛЯДу источник в стройкомплексе правительства Москвы. – Еще год назад стало ясно, что в условиях кризиса чрезмерно жесткие условия сотрудничества будут выгодны только правительству, но никак не самим застройщикам».

«Многие эксперты рынка недвижимости уверены, что на восстановление жилищных цен до докризисного уровня потребуется более 4-5 лет»
В денежном эквиваленте 73%, обнародованные департаментом финансов правительства Москвы, – это порядка 7,5-8 млрд рублей или 30% от общей суммы дефицита бюджета на 2009 год, говорят в горадминистрации. Однако, по мнению опрошенных газетой ВЗГЛЯД экспертов рынка недвижимости столицы, впечатляет не столько цифра, сколько изменившийся подход строительных компаний к политике мэра Юрия Лужкова.

«Практика относить все так называемые «обременения» на счет застройщиков, начиная от подключения к источникам электроэнергии и заканчивая «долей» города в любом объекте выглядит сегодня очевидным анахронизмом, который не может больше скрывать недостатки такого подхода, не говоря уже о разорительной ее составляющей, - говорит ВЗГЛЯДу гендиреткор стройкомпании «О.С.Г.» Максим Рогочевский. – В последний год-два эта «доля» города стала доходить до 50% в любом новостройке. Что, впрочем, совсем не мешает мэрии обвинять строителей в «алчности, жадности и росте цен. Как будто никто из чиновников не знает, что эти 50% компенсируются адекватным повышением стоимости каждого построенного квадратного метра жилья».

Сейчас мэрия Москвы говорит о возможной отмене «доли» и предлагает строителям рассрочку платежей по инвестконтрактам, сообщает газета «Коммерсант». Однако, судя по «бунту» девелоперов, суть проблемы глубже – она заключается в принципиальной невыгодности для застройщиков этих контрактов. Падение цен на недвижимость на 30-40% за год, резкий обвал спроса на фоне низких реальных доходов и отсутствие кредитных инструментов делают совместную работу строительных компаний с мэрией «заведомо убыточной», говорят аналитики рынка.

Схема работы мэрии с застройщиками строилась просто: власти Москвы продавали землю застройщикам-девелоперам с обязательным заключением инвестиционного контракта. За возможность строить на столичной земле компании отдавали властям или часть построенных ими площадей, которая медленно, но верно выросла с 20 до 50% к 2009 году, или – выплачивать денежную компенсацию, равную проценту этих же площадей.

Стоит отметить, что по новым контрактам доля города заменена на плату за право аренды земли в размере до 60% ее стоимости. Чиновники мэрии Москвы утверждают, что новая схема сотрудничества со строителями позволит прежде всего последним сэкономить на строительных затратах. Сами строители говорят, что такая экономия даже на бумаге выглядит неубедительно, а на деле оказывается, что эти 60% стоят не меньше доли города в построенных площадях.

«Сейчас реализовывать инвестконтракты, заключенные до 2008 года, абсолютно невыгодно», - заявил газете «Коммерсант» председатель совета директоров SHolding Алексей Шепель. По его словам, до кризиса застройщики, заключая контракты с городом, компенсировали свои затраты на строительство и долю города за счет высокого спроса, что позволяло подчас продавать готовое жилье до 8 тыс. долларов за квадратный метр. «Сейчас продать квартиры в строящихся домах практически нереально, а стоимость заемных средств иногда достигает 25% годовых», - считает Алексей Шепель.

«В реальности сегодня возможно получить кредит на девелоперский проект только при условия предоставления 100%-ного залога другой недвижимостью, но и в этом случае процент годовой ставки может доходить до 30%, на срок не более 2-3 лет, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор «Бюро информационной поддержки инвестиций» Кирилл Барский. – Такие «короткие» деньги недостаточны для реализации строительного проекта».

Есть среди столичных застройщиков и опасения, что уже в ближайшее время свободные московские участки пустят в первую очередь на выполнение городского заказа. По неподтвержденным данным, на эти цели будет отведено порядка 2 тыс. гектаров промышленных зон, то есть каждый десятый гектар этих площадей будет отдан под муниципальное жилое и офисное строительство. На этом процесс превращения предприятий в жилье не закончится - к 2020 году ожидается, что из 20 тысяч гектаров промышленных земель свой статус потеряют шесть.

Если девелоперам придется самостоятельно выкупать несвободные земли промзоны у столичных властей, то это существенно сократит их прибыль, но мало отразится на жилищных ценах, говорят эксперты рынка. Впрочем, конкуренции частным компаниям мэрии Москвы составить достаточно трудно по причине отсутствия у столичного правительства необходимым средств. По некоторым оценкам, в промзонах планируется возвести около 50 млн квадратных метров жилья. Если считать, что себестоимость составит 20-25 тыс. рублей за квадратный метр, то общая сумма необходимых бюджетных средств составит более 60 млрд долларов.

«Нельзя исключить, что в тяжелых финансовых условиях, в которых оказались строительные и девелоперские компании, некоторые из них будут продавать городу свои самые «лакомые куски» недвижимости – будь то объект или участок под стройку, – сказал газете ВЗГЛЯД эксперт компании «Консалтинг-Практика» Максим Ефремов. – Учитывая тот факт, что власти Москвы практически ввели тотальный запрет на так называемую «точечную» застройку внутри Третьего транспортного кольца, денежный эквивалент любого подобного актива в центре может сполна компенсировать несколько на окраинах. Другое дело, как будет определяться «цена вопроса» и кто в результате выкупит эти активы».

На сегодняшний день, как сообщается на сайте правительства Москвы, издано уже более 60 постановлений, по которым предполагается приватизация свыше 15 гектаров земли в столице. И это при том, что под промышленными предприятиями города теоретически можно выкупить 5 тыс. гектаров.

«В основном вся выкупленная на сегодня земля расположена в центре города по вполне понятным причинам: скорее всего, большая их часть в дальнейшем будет застраиваться коммерческими объектами, – говорит первый заместитель руководителя департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков. – Конечно, при смене целевого назначения собственникам придется доплатить еще 80% от кадастровой стоимости земли, то есть выложить за нее все 100% кадастровой стоимости без всяких льгот».

В настоящее время максимальный средний показатель кадастровой стоимости земли под жилые дома составляет 213,5 тыс. рублей за квадратный метр. Это район Остоженки.

Для офисов в центре города максимальный показатель составляет 136,4 тысячи рублей, для торговых центров –162 тыс. рублей.

Что касается взаимоотношений столичной мэрии с застройщиками, то кризис показал, что в их основе могут и должны быть только взаимовыгодные экономические отношения, в центре которых должна быть рыночная цена квадратного метра. Власти надеются, что через 2-2,5 года цены на столичное жилье вернутся к докризисным 6 тыс. долларов за «квадрат», что вынудит строителей платить за право застройки московских земель.

Однако, эти прогнозы, по мнению аналитиков рынка, выглядят излишне радужными. Многие из них уверены, что на восстановление жилищных цен до докризисного уровня потребуется более 4-5 лет. Как в таком случае будут строится отношения мэрии Москвы с застройщиками – пока остается неясным.



404 Not Found

404 Not Found


nginx/1.8.0
← На главную страницуПисьмо в редакциюПодписка на новости



Новости

 
Copyright © 2011 Деловая газета «Взгляд»
Все права защищены
E-mail: info@vz.ru