Стройкомпании обяжут привлекать средства граждан исключительно по Закону о долевом строительстве. За «серые» схемы будут карать штрафами. Правда, их размеры вряд ли станут препятствием, считают опрошенные газетой ВЗГЛЯД эксперты рынка.

Депутаты Госдумы предложили внести соответствующие поправки одновременно в законы о долевом строительстве, о государственной регистрации сделок с недвижимостью, об ипотеке, в закон о банкротстве и даже в Налоговый кодекс. Смысл нововведения сводится к тому, что строители отныне обязаны заключать с гражданами договоры долевого участия.

«Сегодня существует несколько так называемых «серых схем» привлечения средств частных лиц – это векселя или договоры «предварительной купли-продажи квартиры»
«Сегодня существует несколько так называемых «серых схем» привлечения средств частных лиц – это векселя или договоры «предварительной купли-продажи квартиры, – говорит ВЗГЛЯДу директор юридической компании «Коляда и партнеры» Екатерина Авдотьина. - Новые «вводные» запрещают любые варианты привлечения средств гражданина, результатом которых станет возникновение права собственности на квартиру».

В случае любого другого варианта привлечения средств частных граждан на строительство жилья депутаты намерены установить административную ответственность в виде штрафа: на должностных лиц – в размере от 20 до 50 тыс. рублей, на юридических лиц – от 500 тысяч до миллиона рублей.

Параллельно депутаты намерены активизировать развитие рынка недвижимости путем освобождения от обложения НДС услуг застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве.

Законопроект дает право обманутым дольщикам обратиться за помощью к региональным или муниципальным властям. Последние будут наделены преимущественным правом приобретения имущества и имущественных прав обанкротившегося должника

«с целью дальнейшей достройки жилых объектов и передачи их гражданам».

Кроме того, Госдума предлагает включить в понятие «застройщик» тех юридических лиц, которые имеют земельные участки на правах субаренды. Сейчас правом регистрировать договоры долевого участия наделены застройщики, арендующие земельные участки либо имеющие их в собственности. А субарендоторы вынуждены доказывать право на застройку в судебном порядке.

Ряд экспертов, которых газета ВЗГЛЯД попросила прокомментировать законопроект, оценили эффективность законопроекта как «низкую», хотя все единогласно высказались за его скорейшее утверждение. Однако, наибольшее недоумение вызывают суммы штрафов, которыми будут наказываться девелоперы, если соотнести их с масштабами затрат на строительный бизнес в целом. Неясен и механизм решения проблем обманутых дольщиков с помощью местных властей.

По оценкам ОРСИ ( «Открытый рынок строительных инвестиций» - система по торговле долговыми обязательствами ), всего по России сегодня заморожено 60-70% строек. В Москве, как утверждает компания МИАН, процент замороженных строек не превышает 40-50%. В Санкт-Петербурге, по данным RBI Group, по состоянию на апрель 2009 года было заморожено 43% всего строительства.

Напомним, что первая волна обманутых соинвесторов была в 2005-2006 годах. Тогда в целом по России пострадало более 60 тыс. семей, почти половина из которых были дольщиками обанкротившейся компании «Социальная инициатива». Основателей «пирамиды» осудили, но своих квартир большинство дольщиков не получили до сих пор.

Чиновники, впервые столкнувшись с проблемой, попытались найти решение и снять социальную напряженность. Сделать это оказалось куда сложнее, чем казалось. Не допустить массовых волнений было лишь половиной дела. Надо было обеспечить финансированием завершение этих проектов. Московское правительство, к примеру, разработало программу поддержки обманутых дольщиков, а на достройку объектов была брошена «старая гвардия» столичного стройкомплекса: СУ-155, группа «ПИК» и «Новая Площадь».

Как говорит бывший пресс-секретарь оргкомитета пострадавших соинвесторов Анастасия Антонычева, обманутые дольщики первой волны постоянно получают новые квартиры, хотя, конечно, пока проблема полностью не решена.

Сейчас, по словам многих участников рынка, началась вторая волна движения пострадавших дольщиков. Пока ее масштабы не сопоставимы с первой, но у экспертов есть опасение, что худшее еще впереди. Если во времена первой волны у государства были достаточные финансовые запасы, чтобы пусть медленно, но завершать строительство и предоставлять людям квартиры, то сегодня такой возможности уже нет.

Попытки найти выход из ситуации все же предпринимаются. Так, вице-мэр Москвы Владимир Силкин заявил недавно, что правительство столицы для предотвращения «плохого сценария» принято решение помочь «отдельным строительным компаниям» привлечь кредитные деньги и позволить им завершить строительство проблемных домов. При такой схеме городские ГУПы профинансируют завершение домов на собственные или привлеченные кредитные средства, которые будут предоставляться под госгарантии. После завершения строительства часть квартир, свободных от обязательств перед соинвесторами, будут проданы на рынке, что позволит девелоперу компенсировать затраты.

Однако, несмотря на «новаторство» властей Москвы, аплодировать им рано, так как помощь выделяется не всем и не в полном объеме и вообще, судя по секвестру городского бюджета, помощи всем явно не хватит. Только в прошлом году в столице было возведено жилья на 2 миллиона квадратных метров меньше плана. Многие из этих проектов не введены до сих пор, и, кроме того, заморожены некоторые проекты, сдать которые планировалось уже в 2009 году. Таким образом, только в столице уже можно насчитать минимум 2,5 миллиона квадратных метров долгостроя.

По некоторым оценкам, на завершение этого недостроя требуется около 100 млрд рублей. Таких денег у города нет. Поэтому помощь получают только «близкие» к правительству Москвы девелоперы. Вторая проблема – это крайне низкая вероятность нового инвестора продать часть квартир – спрос на новостройки в столице практически равен нулю. По «схеме Лужкова» достроенные метры придется выкупать городу под социальное жилье, а на это опять-таки нет средств.

Таким образом, надежда на помощь чиновников у покупателей проблемных квартир есть, но чтобы получить свое жилье, одной надежды на власть не много.

Юристы советуют дольщикам подавать коллективные иски, чтобы попытаться добиться от застройщика хоть чего-то. В принципе, дольщик может получить либо деньги, либо квартиру. Этот вариант, конечно, предпочтительнее, но намного сложнее. Если у застройщика есть какие-либо активы, то вполне реально вернуть через суд большую часть вложенных в строительство сумм и взыскать денежную компенсацию за пользование чужими средствами. Но это – в идеале. На практике чаще всего обнаруживается цепочка фирм, управляющих компаний и других «обманок» и множества актов-договоров «передачи прав» и т.д., что серьезно затрудняет процесс выявления этого имущества.

В случае с квартирой ее можно получить с помощью судебного решения только при условии, что в другом объекте, уже построенном тем же самым застройщиком, имеются квартиры, принадлежащие компании на праве собственности. Такое тоже бывает крайне редко. А если учесть разницу в сроках возведения домов, то и в этом случае шансы невелики.

Пока, на сегодняшний день, можно сделать вывод, что самым эффективным способом защиты будет недопущение второй волны обманутых дольщиков.

← На главную страницу

Письмо в редакцию

Подписка на новости